Das Objekt in Kürze
Wohnhaus von 1900 im Zentrum von Zirl: drei abgeschlossene Wohnungen, Carport, eigener Garten. Die historische Substanz ist im ganzen Haus sichtbar — Tonnengewölbe in Keller, Küche und Bad, Rundbogendurchgänge, massiver Dachstuhl.
2015 generalsaniert, 2020 nachgebessert, Gastherme 2023 erneuert. Der letzte Mietvertrag endet am 31.12.2026 und wird nicht verlängert: ab Januar 2027 ist das Haus vollständig bestandsfrei — keine Altverträge, keine Räumung, keine Ablöseverhandlung.
| Adresse | Schulgasse 15, 6170 Zirl, Tirol |
| Grundbuch | EZ 238, KG 81313 Zirl, Bezirksgericht Telfs |
| Grundstücke | Gst. .106 (209 m², Baufläche) und Gst. 98/4 (144 m², Garten) — gesamt 353 m² |
| Widmung | Bauland, landwirtschaftliches Mischgebiet, bebaut |
| Eigentum | Sämtliche Anteile in einer Hand (163/271 und 108/271), rechtlich zwei Wohnungseigentumsobjekte mit drei nutzbaren Wohnungen |
| Gebäude | 14,00 × 17,00 m Außenmaß, zwei Vollgeschosse plus nicht ausgebautes Dachgeschoss, Gewölbekeller. Deckenhöhe Erdgeschoss 2,50 m |
| Baujahr | 1900, fiktives Baujahr laut Gutachten 1965 |
| Sanierungen | 2015 Generalsanierung durch Vorbesitzer · 2020 weitere Sanierung · 2023 Gastherme generalsaniert |
| Heizung | Zentrale Gastherme mit Pufferspeicher, separate Heizkreise je Wohnung mit eigenen Umwälzpumpen |
| Nebenflächen | Überdachte Terrasse 14,00 × 2,60 m · Carport 6,50 × 4,30 m · Gewölbekeller · nicht ausgebautes Dachgeschoss · Garten |
Die drei Wohnungen
| Einheit | Fläche | Aufteilung | Status |
|---|---|---|---|
| Top W1 EG + OG |
185,28 m² | Vorraum, Gang, Wohnküche mit Gewölbe und geschlossenem Kamin, Schlafzimmer, Bad mit Eckwanne, separates WC, Heizraum; im Obergeschoss Gang und zwei Zimmer. Keller mit 15 m², Zugang zu Terrasse und Garten. | Wird bei Verkauf geräumt |
| Top W2 OG, eigener Eingang |
88,31 m² | Vorraum, Bad und WC getrennt, Wohnküche mit offenem Holzofen, Zimmer mit 20 m², Gang mit 12 m², weiteres Zimmer mit 20 m². | Befristet vermietet bis 31.12.2026 |
| Top W3 EG, eigener Eingang |
rd. 40 m² | Vorraum, Bad/WC, Wohnküche mit Gaskamin, Schlafzimmer, eigener gefliester Außenbereich. | Frei — bezugsfertig |
Zur Flächenangabe: Die Werte für Top W1 und W2 stammen aus dem Verkehrswertgutachten. Für Top W3 weichen ältere Unterlagen ab (38,51 m² im Gutachten, „ca. 58 m²“ in einem früheren Mietvertrag); das Eigenaufmaß ergibt rund 40 m², was sich mit dem Gutachten deckt. Die Gesamtwohnfläche von rund 313 m² ist damit konservativ angesetzt. Ein Aufmaß durch einen Sachverständigen kann vor Vertragsabschluss beigebracht werden.
Bausubstanz und Haustechnik
Das Haus zeigt seine Bauzeit dort, wo es zählt: Der Keller ist ein durchgehendes weiß gefasstes Tonnengewölbe mit Rundbogendurchgängen, gefliestem Boden und Sockel. Dieselbe Gewölbeform findet sich in der Küche und im Bad der großen Wohnung wieder. Der Dachstuhl ist ein massives historisches Ständerwerk in voller Grundfläche des Hauses.
Die Haustechnik ist zentral organisiert und in ordentlichem Zustand: eine 2023 generalsanierte Gastherme mit Pufferspeicher, dazu ein Verteilerbalken mit separaten Heizkreisen und eigenen Umwälzpumpen je Einheit. Die Zähler sind pro Wohnung getrennt beschriftet, die Wasserinstallation mit Hauptabsperrung, Zähler und Filter liegt zugänglich im Keller.
Entwicklungspotenzial — der Dachboden
Rund 238 m² Bruttogrundfläche über dem vollen Hausgrundriss
Über dem ersten Obergeschoss liegt ein nicht ausgebautes Dachgeschoss mit Holzdielenboden, massivem sichtbarem Ständerwerk und Giebelfenstern. Es erstreckt sich über die vollen 14,00 × 17,00 m des Hauses — mehr als das Doppelte der größten bestehenden Wohnung. Das ist die mit Abstand größte ungenutzte Reserve des Objekts.
Der Ausbau ist möglich. Das ist geklärt und nicht bloß eine Vermutung. Zu kalkulieren sind Dämmung, Belichtung über Gauben oder Dachflächenfenster sowie eine neue, bauordnungskonforme Treppe — der bestehende Aufgang ist eine historische Holzstiege. Wie viel der 238 m² am Ende als Wohnfläche zählt, bestimmen Dachneigung und Kniestockhöhe; Details erteilt das Bauamt der Gemeinde Zirl.
Grundrisse und Lageplan
Wohnung 1 erstreckt sich über das Erdgeschoss und einen Teil des ersten Obergeschosses und hat als einzige Einheit den Zugang zum Dachgeschoss. Wohnung 2 liegt vollständig im ersten Obergeschoss, Wohnung 3 im Erdgeschoss — beide mit eigenem Eingang. Alle drei Einheiten sind voneinander unabhängig erschlossen, die Heizung wird zentral über getrennte Heizkreise versorgt.
| Raum | Maß | Raum | Maß |
|---|---|---|---|
| Wohnküche W1 | 4,37 × 8,25 m | Gang W1, OG | 2,08 × 5,25 m |
| Schlafzimmer W1, EG | 4,37 × 3,55 m | Vorraum W1 | 2,08 × 2,05 m |
| Gang W1, EG | 2,08 × 11,42 m | Deckenhöhe EG | 2,50 m |
| Dachgeschoss brutto | rd. 238 m² | Gebäude außen | 14,00 × 17,00 m |
Zu den Plänen: Schematische Darstellung nach dem Eigenaufmaß des Verkäufers, nicht maßstabsgetreu und kein Ersatz für einen Einreichplan. Die eingetragenen Maße stammen aus dem Aufmaß, die Grundstücksflächen aus dem Grundbuchsauszug.
Diese Auswahl zeigt das Haus im bewohnten Zustand. Aufnahmen von Gewölbekeller, Dachgeschoss, Heizzentrale, Bädern, Garten und Außenansicht liegen vor und werden auf Anfrage sofort nachgereicht, ebenso ein vollständiger Fotosatz der geräumten Einheiten. Eine Besichtigung ist kurzfristig möglich, auch am Wochenende.
Lage
| Innsbruck | 15,6 km, rund 15 Fahrminuten |
| Bahn | Bahnhof Zirl, S-Bahn-Linie S4 im Halbstundentakt nach Innsbruck |
| Autobahn | Eigene Anschlussstelle Zirl-Ost an der A12 Inntalautobahn |
| Gemeinde | 8.250 Einwohner (Stand 2025), Fläche 57,2 km² |
| Bildung | Vier Kindergärten, Volksschule, Mittelschule, Landesmusikschule, Hort |
| Nahversorgung | Vollsortiment-Supermarkt im Ort, Ortszentrumslage |
| Freizeit | Martinswand, Solsteinhaus, Ehnbachschlucht, Karwendel, Inn-Radweg |
Mietsituation und Ertragspotenzial
| Einheit | Aktuell | Kalkuliert ab 2027 |
|---|---|---|
| Top W1 (185,28 m²) | bewohnt, wird geräumt | 1.990 € |
| Top W2 (88,31 m²) | vermietet bis 31.12.2026 | 1.590 € |
| Top W3 (rd. 40 m²) | frei | 980 € |
| Summe | — | 4.560 € / Monat |
So sind diese Zahlen zu lesen: Es handelt sich um eine Kalkulation des Eigentümers auf Basis örtlicher Vergleichswerte, nicht um laufende Verträge. Die Beträge verstehen sich inklusive Betriebskosten; die bestehenden Mietverträge weisen zusätzlich 10 % Umsatzsteuer aus. Für eine Nettokaltmieten-Rechnung sind Betriebskosten und Umsatzsteuer entsprechend herauszurechnen. Die vollständigen Mietverträge und die Betriebskostenabrechnung werden auf Anfrage offengelegt, damit Sie selbst rechnen können.
Rechtliche Situation, offen dargelegt
| Vorkaufsrecht | Das im C-Blatt eingetragene Vorkaufsrecht zugunsten zweier Familienangehöriger wird gelöscht — der schriftliche Verzicht der Berechtigten liegt vor. |
| Energieausweis | Wird beigebracht. |
| Grundverkehr | Zirl ist Vorbehaltsgemeinde nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz: Käufer erklären, dass kein Freizeitwohnsitz begründet wird — bei Eigennutzung oder dauerhafter Vermietung eine Formalie, kein Hindernis. |
| EU / EWR | EU- und EWR-Bürger sind österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt und benötigen keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung. |
Unterlagen, die bereitliegen
- Grundbuchsauszug EZ 238, KG Zirl
- Verkehrswertgutachten (allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, Stichtag 10.07.2013)
- Objektbeschreibung mit Raumaufteilung je Einheit
- Die drei bestehenden Mietverträge
- Grundriss-Skizzen und Eigenaufmaß
Direkt vom Eigentümer — ohne Makler, ohne Provision
auch am Wochenende.